თანამედროვე მსოფლიოში საცხოვრებლის შეძენა ან ბინის ქირის გადახდა სულ უფრო და უფრო მეტი ადამიანისთვის იქცა სერიოზულ პრობლემად. ომის გამო რუსეთიდან და უკრაინიდან წამოსულმა მიგრაციულმა ნაკადმა გაზარდა საცხოვრებელზე მოთხოვნა იმ ქვეყნებში, სადაც მიგრანტთა/ლტოლვილთა რაოდენობა შედარებით მაღალი იყო. ასეთ ვითარებაში ლოგიკურია სახელმწიფოებმა დაიწყონ გამოსავლის ძიება, როგორ დაიცვან საკუთარი ქვეყნის მოქალაქეების ინტერესები რუსეთ-უკრაინის ომით გამძაფრებული ამ ეკონომიკური პრობლემისგან.

ადგილობრივი კონტექსტის გათვალისწინებით, უცხოელების მიერ შეძენილი უძრავი ქონების მასშტაბების შეზღუდვის გადაწყვეტილების მიღება პოლიტიკური დღის წესრიგში გეოგრაფიულად ჩვენი რეგიონისგან შორს მდებარე სახელმწიფოებშიც დამდგარა. მაგალითად, ახალმა ზელანდიამ, სადაც უძრავ ქონებას ძირითადად მდიდარი ჩინელი და ამერიკელი ინვესტორები ყიდულობდნენ, 2018 წელს არარეზიდენტებისთვის უძრავი ქონების მიყიდვა აკრძალა. მიზეზად ადგილობრივი მოსახლეობისთვის საცხოვრებელზე ხელმისაწვდომობის უზრუნველყოფა დაასახელა. ამ გადაწყვეტილებას წინ უსწრებდა ქვეყანაში უძრავი ქონების ფასების საშუალოდ 60%-ით გაზრდა. ახალი ზელანდიის ხელისუფლების მიერ მიღებული გადაწყვეტილება იმ არგუმენტით გააკრიტიკეს, რომ მიგრანტების მიერ შეძენილი უძრავი ქონების წილი მთლიან ბაზარზე უმნიშვნელო იყო (2.9%) და  მხოლოდ უცხოელებისთვის დაწესებული შეზღუდვა ადგილობრივებისთვის შვებას ვერ მოიტანდა. თუმცა, მნიშვნელოვანი იყო შემდეგი გარემოებები: უცხოელების მიერ შეძენილი უძრავი ქონება კონცენტრირებული იყო ქვეყნის კონკრეტულ ნაწილში. მაგალითად, შეზღუდვის დაწესების წინა პერიოდში უცხოელებმა უძრავი ქონების 20% შეიძინეს ქალაქ ოკლენდში. სწორედ ოკლენდში გაიზარდა ბოლო 5 წლის განმავლობაში უძრავი ქონების ღირებულება დაახლოებით 70%-ით, რამაც საშუალო შემოსავლების ოჯახისთვის ყველაზე იაფი საცხოვრებლის შეძენაც კი ძვირადღირებული ფუფუნება გახადა.

ახალი ზელანდიის მსგავსი ნაბიჯი გადადგა კანადამ 2022 წელს.  ხელისუფლებამ არარეზიდენტებისთვის,  გარდა უცხოელი სტუდენტებისა და საერთაშორისო ორგანიზაციებში დასაქმებულები პირებისა, 2025 წლამდე აკრძალა უძრავი ქონების შეძენა. კანადის გადაწყვეტილებაც კრიტიკის ქვეშ მოექცა ანალოგიური მიზეზით, რადგან უცხოელების მიერ შეძენილი  უძრავი ქონების წილი  კანადის იმ პროვინციებში სადაც უძრავი ქონება ყველაზე ძვირია, 6%-ზე მცირე იყო. 

არამოქალაქეებისთვის საცხოვრებლის შეძენის შეზღუდვას ბინის ქირის გაძვირების უარყოფითი შედეგიც ახლავს. ის უცხოელები, რომელთა საქმიანობა/მდგომარეობა მასპინძელ ქვეყანაში გარკვეული ვადით დარჩენას მოითხოვს, თუ ამ ქვეყანაში ვერ ახერხებენ უძრავი ქონების შეძენას, მხოლოდ საცხოვრებლის დაქირავების შესაძლებლობით რჩებიან. ეს მდგომარეობა კი ზრდის ქირაზე მოთხოვნას და ფასს.

მიუხედავად იმისა, რომ საქართველოში უცხოელებისთვის უძრავი ქონების შეძენაზე შეზღუდვები არ მოქმედებს, რუსი მიგრანტების განსაკუთრებით დიდმა ნაკადმა რადიკალურად გაზარდა თბილისში საცხოვრებლის ქირის ფასიც. ამიტომაც მხოლოდ უძრავი ქონების შესყიდვის შეზღუდვას, დიდი ალბათობით ქირის კიდევ უფრო გაძვირებაზე ექნება გავლენა. ქირის გაძვირება არ არის მხოლოდ საქართველოს პრობლემა.  კანადაში, ახალი შოტლანდიის რეგიონში, ქირის ფასების დინამიკურად ზრდის გამო მიღებული იქნა რეგულაცია, რომლის მიხედვითაც, ქირის გაძვირება მხოლოდ წინა წლის ქირის ღირებულების 2%-ის ფარგლებშია დასაშვები.

საქართველოში კანადისგან და ახალი ზელანდიისგან განსხვავებით, საცხოვრებელზე ხელმისაწვდომობის პრობლემა გაცილებით მწვავეა. საცხოვრებლის პრობლემა მოუგვარებელია აფხაზეთიდან და სამხრეთ ოსეთიდან დევნილი მოსახლეობის დიდი ნაწილისთვის, ეკომიგრანტებისთვის, სტუდენტებისთვის, რომლებიც ყველაზე მეტს საცხოვრებელზე და კომუნალურ გადასახადებზე ხარჯავენ.

გარდა ამისა, ვინაიდან დედაქალაქი დასაქმების უმსხვილეს ცენტრს წარმოადგენს, თბილისში გაზრდილი შიდა მიგრაციის გამო, თბილისში საცხოვრებლის ქონა კიდევ უფრო გართულდა. 2022 წლის მაისის მონაცემებით, საქართველოში რუსეთის მოქალაქეებმა 15 ათასზე მეტი შენობა და 14 ათასამდე მიწის ნაკვეთი შეიძინეს.  რუსი და  ბელარუსი მიგრანტების შემოსვლის ფონზე, 2022 წელს თბილისში საცხოვრებლის ქირა 120%-ით გაიზარდა და საშუალოდ 13%-ით გაძვირდა ახალაშენებული ბინის შესყიდვა. თიბისი კაპიტალის მოლოდინით, 2023 წელს უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებულ სექტორებში, მიგრანტების წვლილი ისევ მნიშვნელოვანი იქნება.

ამ ვითარებაში საცხოვრებელზე ხელმისაწვდომობის პრობლემის იგნორირება სახელმწიფოს მხრიდან, საქართველოს კონსტიტუციით გარანტირებულ უფლებას ღირსეულ საცხოვრებელზე აბსურდულ ჩანაწერად აქცევს. საცხოვრებლის პრობლემის გადაწყვეტისთვის მნიშვნელოვანია, როგორ აღიქვამს ხელისუფლება საცხოვრებელს. კანადაში საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის მხარდასაჭერად ქირის ზრდის  რეგულირების გადაწყვეტილება კანადის ფინანსთა სამინისტრომ იმით ახსნა, რომ სახლი პირველ რიგში წარმოადგენს საცხოვრებელი ადგილს კანადელებისთვის და მხოლოდ ამის შემდეგ საინვესტიციო აქტივს. მსგავსი გადაწყვეტილების მიღებისას ახალი ზელანდიის ფინანსთა სამინისტროს დასაბუთება ის იყო, რომ მათ ინტერესებში იყო არა უცხოელი, შედარებით მდიდარი ადამიანების ხელშეწყობა, არამედ პირველ რიგში იმ ახალი ზელანდიელებისთვის სასარგებლო გადაწყვეტილების მიღება, რომლებიც საკუთარი შრომით ქმნიან ქვეყნის ეკონომიკას, იხდიან გადასახადებს და ახალ ზელანდიაში ჰყავთ ოჯახი.

საქართველოს მთავრობის უმოქმედობა საცხოვრებლის პრობლემის მოსაგვარებლად, საქართველოს მოქალაქეებს რუს მიგრანტებთან მიმართებით უთანასწორო ვითარებაში აყენებს. სამწუხაროდ, ხელისუფლებას არ ყოფნის კეთილგონიერება, იმოქმედოს არა ოკუპანტი ქვეყნის მოქალაქეების საჭიროებების უზრუნველსაყოფად, არამედ საკუთარი ქვეყნის მოქალაქეების ინტერესების დასაცავად.         

დემოკრატიის კვლევის ინსტიტუტის იურისტის
კოტე ჩაჩიბაიას ბლოგი